We scheppen voorwaarden voor en faciliteren de bestuurlijk en maatschappelijk gewenste ruimtelijke ontwikkelingen door middel van gemeentelijk grondbeleid. Jaarlijks stelt de raad de grondprijzen vast op basis van de Nota Grondprijzen.
In deze paragraaf gaan we op hoofdlijnen wat dieper in op de huidige projecten en de stand van zaken, maar kijken we ook vooruit naar de nabije toekomst op het gebied van zaken die het grondbeleid betreffen.
Voortgang van de projecten
Grondexploitatieprojecten zullen altijd fluctueren met (en als gevolg van) marktomstandigheden. De planning/prognoses van de grondexploitatieprojecten passen bij de huidige woningmarkt, waarbij de vraag momenteel groter is dan het aanbod. De huidige projecten bieden nog mogelijkheden totdat voor de nieuwe locaties de plannen ontwikkeld zijn en daar kavels en daarmee woningen beschikbaar komen.
De kavelverkoop verloopt redelijk vlot, met name in de nieuwe projecten. Daarnaast nadert een aantal projecten de voltooiing.
De hypotheekrente is voor alle looptijden licht gestegen vanwege de oorlog in Oekraïne, de gestegen energieprijzen en de hogere inflatie. De invloed van die hogere hypotheekrente heeft in de betreffende jaren niet tot een verandering van de woningmarkt (tempo van aankoop en aantal aankopen) geleid. De krapte op de woningmarkt heeft vooral de (gemiddelde) koopprijs van woningen opgedreven.
Voor de toekomst is het van belang om nieuwe locaties te ontwikkelen om aan de vraag te kunnen blijven voldoen. Bij de vooruitblik wordt dit nader toegelicht.
Projecten met een nadelig saldo | Geraamde kosten | Geraamde opbrengsten | Eindwaarde | Interne Berekening Contante Waarde (Prijspeil | BBV Berekening Contante Waarde (Prijspeil | Einddatum |
|---|---|---|---|---|---|---|
Er zijn geen projecten met een nadelig saldo | ||||||
Projecten met een positief saldo | Geraamde kosten | Geraamde opbrengsten | Eindwaarde | Interne Berekening Contante Waarde (Prijspeil | BBV Berekening Contante Waarde (Prijspeil | Einddatum |
America – Wouterstraat | 1.854.292 | 741.804 | 69.547 | 67.502 | 65.536 | 31-12-2028 |
America - flexwonen | 345.929 | 40.000 | 5.744 | 5.631 | 5.521 | 31-12-2027 |
Broekhuizenvorst - Roathweg | 75.373 | 0 | 383.146 | 379.353 | 375.633 | 31-12-2026 |
Griendtsveen – Woningbouw Griendtsveen | 105.214 | 0 | 332.765 | 329.470 | 326.240 | 31-12-2026 |
Grubbenvorst – LOG Witveldweg | 0 | 0 | 0 | 0 | 31-12-2025 | |
Hegelsom – Groene Campus Asdonck | 241.173 | 682.851 | 998.784 | 979.104 | 960.000 | 31-12-2027 |
Horst – Afhang fase 2 en verder | 1.609.375 | 761.303 | 85.881 | 82.530 | 79.341 | 31-12-2029 |
Horst - Bemmelstraat | 221.027 | 0 | 20.411 | 20.326 | 19.618 | 31-12-2027 |
Horst - Kabroekse Beek | 2.551.846 | 1.309.996 | 175.436 | 170.276 | 165.317 | 31-12-2028 |
Horst – Melderlosche Weiden | 625.667 | 934.100 | 275.109 | 270.139 | 269.715 | 31-12-2026 |
Horst - Veemarkt | 0 | 0 | 0 | 0 | 31-12-2025 | |
Horst - flexwonen | 809.319 | 240.000 | 35.879 | 35.172 | 34.486 | 31-12-2027 |
Kronenberg – Grandorse | 7.380.933 | 11.899.564 | 83.820 | 78.181 | 72.970 | 31-12-2032 |
Kronenberg - Toverland | 2.507.922 | 4.217.421 | 3.352.872 | 3.158.557 | 2.977.254 | 31-12-2031 |
Kronenberg – Woningbouw zuidwest | 73.286 | 0 | 17.725 | 17.550 | 17.377 | 31-12-2026 |
Lottum - Siebersbroek | 1.445.158 | 797.746 | 13.309 | 12.789 | 12.295 | 31-12-2029 |
Meerlo – Burgveld Zuid | 115.811 | 0 | 315.166 | 308.956 | 302.928 | 31-12-2027 |
Meerlo - flexwonen | 1.203.389 | 1.395.598 | 27.763 | 26.679 | 25.649 | 31-12-2029 |
Meterik - Meteriks Veld | 821.083 | 147.980 | 53.651 | 52.073 | 50.557 | 31-12-2028 |
Sevenum - Maoleveld | 4.148.239 | 5.198.290 | 3.656 | 3.478 | 3.311 | 31-12-2030 |
Swolgen – Kerkveld | 146.882 | 0 | 188.738 | 186.869 | 185.037 | 31-12-2026 |
Tienray – Gebiedsontwikkeling Tienray | 433.013 | 1.393.564 | 312.786 | 300.581 | 288.966 | 31-12-2029 |
Gewenste ruimtelijke ontwikkelingen
Voor woningbouw geldt als uitgangspunt dat gebouwd wordt naar lokale behoefte, maar met extra prioriteit op grote projecten en daar waar de behoefte het grootst is. Er is in 2026 gekozen voor een toekomstgerichte koers met meer betaalbare woningen voor starters en jonge gezinnen, en meer passende woningen voor ouderen en kleine huishoudens.
In 2025 is een nieuw Volkshuisvestingsprogramma opgesteld, als opvolger van het Masterplan Wonen 2021-2025. Daarin was een ambitie opgenomen om minimaal 1.000 woningen te vergunnen. Met 1.115 vergunde woningen is deze ambitie ruimschoots behaald.
Het Volkshuisvestingsprogramma 2026 is in januari 2026 vastgesteld door de raad en zet tot en met 2030 in op het vergunnen van 250 woningen per jaar. Het coalitieakkoord streeft naar 3.000 woningen in 10 jaar. Een uitgebreid woonbehoefteonderzoek dat in 2025 is opgeleverd is de basis hiervoor geweest. Er wordt doorgewerkt aan de reeds lopende projecten en dorpen waar het in de afgelopen jaren nog te weinig is gelukt om voldoende woningbouwplannen tot ontwikkeling te brengen hebben nu voorrang. Dit geldt in ieder geval voor Meerlo, Melderslo, Tienray, Swolgen, Sevenum en Horst. Hiervoor moeten (deels) nog locaties aangewezen worden waar voldoende woningbouw kan plaatsvinden om aan de opgave te voldoen. Hier wordt met het grondbeleid actief op ingezet.
De doelgroepenverordening die in 2022 is vastgesteld wordt vervangen door het woningbouwkader zoals vastgelegd in het Volkshuisvestingsprogramma 2026. Uitgangspunt blijft 2/3 e betaalbaar, waaronder minimaal 30% sociale huur. Om beter aan te sluiten bij de demografische ontwikkelingen is het nodig om de huidige woningvoorraad in Horst aan de Maas te verrijken met andere typen woningen. Er wordt ingezet op minder klassieke gezinswoningen en meer woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens en geschikt voor ouderen.
Het Volkshuisvestingsprogramma zet niet alleen in op woningbouw, maar geeft ook een overzicht van juridische, financiële en communicatieve instrumenten die worden ingezet ten behoeve van de geformuleerde opgaven. Er is een uitvoeringsplan met een woningbouwplanning en een planning voor de toekomst.
Ook streeft het college naar wijken die voldoende groen bevatten en daarmee hittestress en wateroverlast helpen verminderen. Daarnaast zetten we in op tijdelijke woningen, waar dat kansrijk is, voor de meest urgente woonvragen.
Elk dorp is in beeld wat betreft kansen, behoeften en ontwikkelingen op het gebied van woningbouw en maatschappelijke accommodaties.
Vooruitblik naar nieuwe projecten
Om voor de komende jaren voldoende mogelijkheden te hebben om in te kunnen spelen op de toekomstige woningvraag, wordt (actief) grond aangekocht op strategisch interessante locaties. Dit kunnen zowel inbreidings- als uitbreidingslocaties zijn. Met de vaststelling van de Nota Grondbeleid in maart 2025 zijn kaders voor o.a. strategische verwervingen opgesteld.
Ontwikkeling van verdere locaties zal passen bij de ingezette lijn uit het Volkshuisvestingsprogramma. Voor diverse locaties is inmiddels planontwikkeling gestart en naar verwachting zal in de verdere loop van 2026/2027 voor enkele locaties besluitvorming volgen.
Het landelijke probleem van netcongestie speelt ook in de (gemeentelijke) projecten steeds meer een rol. Het is geen vanzelfsprekendheid dat nieuwe woningen of accommodaties op het energienetwerk kunnen worden aangesloten. Als dat niet lukt, moeten er alternatieven onderzocht worden en de daarbij horende kosten komen dan ten laste van het project.
Vastgestelde grondprijzen
We hebben grondprijzen bepaald voor de verschillende categorieën die we onderscheiden en daarbinnen is een differentiatie naar type aangebracht. De grondprijzen voor wonen zijn voor 2026 licht verhoogd ten opzichte van 2025. Deze grondprijzen zijn vastgesteld in de Grondprijsbrief 2026 (geldend per 1-1-2026). Voor 2027 zal een nieuw voorstel worden gedaan.
Categorie | Grondprijs |
|---|---|
Woningbouw | |
Koop, alle segmenten | € 255 / m² |
Huur, middenhuur en hoger huursegment | € 255 / m² |
Huur, sociale sector | € 145 / m² |
Bij appartementen geldt de prijs per m² BVO | |
Reststroken | |
Groen- en reststroken | € 127,50 / m² |
Bedrijventerreinen | |
Reguliere kavels op bedrijventerreinen | € 110 / m² |
Zichtlocaties (indien van toepassing) | € 120 / m² |
Kantoren, retail, horeca, pakketmuren overige commerciële voorzieningen | |
Alle commerciële doeleinden | Maatwerk, case-afhankelijk, |
Nutsvoorzieningen | |
Kleinschalig (maximaal 100 m²) | € 200 /m², minmale bedrag |
Middenschalig (maximaal 100 m²) | Maatwerk, case-afhankelijk, |
Maatschappelijke voorzieningen | |
Niet-commercieel maatschappelijke voorzieningen | Maatwerk, case-afhankelijk, |
Commercieel maatschappelijke voorzieningen | Maatwerk, case-afhankelijk, |
* Prijzen exclusief belastingen (BTW of overdrachtsbelasting) | |
* Bij niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen die de gemeente zelf realiseert, is de | |
* Op de verkoop zijn de algemene verkoopvoorwaarden van toepassing. | |
Winstneming/ verliesneming
In 2026 zijn er nog geen winst- en verliesnemingen geboekt. De invoering van de percentage of completion (POC-)methode leidt tot de verplichting om bij de jaarrekening conform deze methode winst te nemen. Dit is toegelicht in de herzieningsrapportage 2018.
Door fluctuaties in projectverloop kan het voorkomen dat reeds genomen POC winsten op enig moment (gedeeltelijk) teruggeboekt worden naar de projecten vanuit de POC-reserve. In de projectenrapportage behorend bij de jaarrekening wordt dit dan toegelicht.
Verkenningen van toekomstige plannen voor met name inbreidingslocaties tonen aan dat dit in de meeste gevallen verliesgevende projecten zijn. Commercieel gezien zijn deze niet interessant en dat is de reden dat deze vaak niet van de grond komen als dit aan de markt wordt overgelaten. Omdat het gemeentelijk belang veeleer sociaal-maatschappelijk, ruimtelijk en/of volkshuisvestelijk van aard is, worden dergelijke ontwikkelingen wél verkend en indien mogelijk ook uitgevoerd. Verliezen die bij aanvang aangetoond worden, dienen afgedekt te worden bij besluitvorming. De daarvoor ingerichte Algemene Reserve Grondexploitaties (ARGE) wordt daar dan voor aangesproken. Zie verder bij de toelichting op die reserve voor meer informatie.
Reservebeleid
In onze gemeente zijn een aantal specifieke reserves ingesteld met raakvlakken met grondbeleid. We onderscheiden de volgende reserves:
POC reserve
Voor de genomen POC-winst is een afzonderlijke reserve ingesteld. Deze reserve rekent af naar de ARGE, op het moment dat de POC-winst dusdanig zeker is dat terugstorten naar het project niet meer aan de orde is. Dit ‘tussenstation’ zorgt ervoor dat winsten tijdig genomen kunnen worden volgens de nieuwe BBV-regels, maar dat de tussentijdse winsten nog ‘bewaard’ blijven totdat de risico’s voldoende weggenomen zijn.
Algemene reserve bouwgrondexploitatie
De algemene reserve bouwgrondexploitatie (ARGE) is bedoeld als financieel weerstandsvermogen voor het opvangen van onvoorziene tegenvallers in huidige en toekomstige bouwgrondexploitaties. De positieve en negatieve exploitatieresultaten van afgewikkelde plannen worden met de reserve verrekend.
Door de Raad zijn de grenzen van de ARGE vastgesteld, waarbij een ondergrens van € 1,7 miljoen en een bovengrens van € 2,7 miljoen gehanteerd wordt.
Reserve strategische aan- en verkopen
De reserve strategische aan- en verkopen (RSAV) is bedoeld om snel te kunnen handelen in geval een strategische aankoop aan de orde is én om eventuele afwaardering van panden/gronden te kunnen afdekken. Bij de vaststelling van de Nota Grondbeleid in maart 2025 is het plafond van deze reserve verhoogd naar € 3 miljoen.
Risico's grondexploitatie
Voor een nadere toelichting bij de algemene risico’s van de grondexploitatie wordt verwezen naar de paragraaf Weerstandsvermogen (onderdeel grondexploitaties algemeen).